Comprare e vendere casa: una guida alle imposte da versare al Fisco

Comprare e vendere casa, le imposte da pagare
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L’acquisto o la vendita di una casa espongono le parti alla necessità di adempiere ad alcune previsioni di natura fiscale e, in particolar modo, al versamento di imposte più o meno cospicue.

Ma a quanto ammontano? E cosa cambia e si compra da un privato o da un’impresa? Quali sono le agevolazioni previste per la prima casa? E come viene tassata la plusvalenza per la vendita di una casa?

Comprare casa: le imposte da pagare

Cominciamo dall’ipotesi più frequente, legata all’acquirente che si trova nelle condizioni di dover versare le imposte sull’acquisto del proprio appartamento.

In tale scenario, molto dipende dal fatto che il venditore sia un privato (o impresa la cui vendita sia esente da Iva) o l’impresa costruttrice che cede l’immobile entro i 5 anni dal giorno dell’ultimazione dei lavori. In particolare,

  • se il venditore è privato o impresa per vendita esente da Iva, l’acquirente pagherà l’imposta di registro del 9%, oltre a imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna;
  • se il venditore è un’impresa per vendita soggetta a Iva, l’acquirente pagherà l’Iva nella misura del 10% (22% se l’immobile è di lusso), oltre a imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura di 200 euro ciascuna.

Per quanto concerne le basi imponibili su cui calcolare le aliquote di cui sopra:

  • l’imposta di registro è calcolata sulla rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 in caso di prima casa (e relative pertinenze) o 120 in caso di altre ipotesi;
  • l’Iva è applicata sul prezzo di acquisto contrattualmente definito.

Nell’ipotesi in cui, però, si proceda alla compravendita della prima casa di proprietà:

  • se il venditore è privato o impresa per vendita esente da Iva, l’acquirente pagherà l’imposta di registro del 2%, oltre a imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna;
  • se il venditore è un’impresa per vendita soggetta a Iva, l’acquirente pagherà l’Iva nella misura del 4%, oltre a imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura di 200 euro ciascuna.

Vendere casa: le imposte da pagare

E chi vende casa?

Chi vende un immobile deve innanzitutto valutare se sta generando o meno una plusvalenza, ovvero una differenza positiva tra quanto sta incassando per la vendita dell’appartamento, e quanto aveva speso in termini di prezzo di acquisto o di costo di costruzione dell’immobile.

Nel caso esista una plusvalenza, la stessa potrà essere tassata solo ed esclusivamente se la cessione dell’immobile avviene a titolo oneroso, e se l’immobile è stato acquistato o costruito da non più di cinque anni. La tassazione avverrà:

  • con inserimento della plusvalenza tra i redditi diversi della propria dichiarazione annuale. La plusvalenza concorrerà così a determinare il reddito complessivo, e verrà tassata con l’aliquota Irpef ordinariamente prevista per lo scaglione reddituale di appartenenza;
  • con scelta per un’imposta sostitutiva del 26%. Si tratta di una scelta generalmente più conveniente, poiché impedisce alla plusvalenza di concorrere al reddito complessivo, e che deve essere indicata dal notaio nell’atto di vendita.
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